Le contrat de vente d’un bien immobilier implique pour le vendeur et l’acheteur l’obligation de coopérer à la passation de l’acte authentique et ce, notamment, en vue de la transcription de ce dernier au bureau des hypothèques.
L’acte authentique, passé généralement dans les quatre mois du compromis de vente, permet par ailleurs à la vente de sortir ses entiers effets (paiement du solde du prix, remise des clés, transfert de propriété,…).
Si l’une des parties refuse cette coopération, l’autre partie peut porter sa demande en justice et solliciter du magistrat qu’il prononce un jugement qui tiendra lieu d’acte authentique.
Elle peut également demander au juge de prononcer la résolution du contrat (annulation de la vente) avec dommages et intérêts (1184 C. civ.).
Le juge peut également, en fonction des circonstances, accorder un délai pour permettre aux parties de respecter leurs obligations respectives.
La demande d’exécution forcée du contrat (passation de l’acte authentique) et celle de la résolution du même contrat (annulation de la vente) ont donc des objets différents.
Ceci a pour conséquence qu’une décision judiciaire par laquelle l’exécution forcée du contrat est ordonnée, n’empêche pas que, par la suite, la résolution du même contrat soit obtenue.
L’évolution des intérêts des parties et, par exemple leur solvabilité, peuvent en effet justifier qu’une partie revienne sur le choix qu’elle a fait antérieurement.
La liberté de ce choix peut être toutefois limitée par les principes de l’exigence de la bonne foi contractuelle et l’interdiction générale d’abus de droit.